Contabilidade para construtoras e incorporadoras

SPE por empreendimento, e por que isso não é burocracia

Separar cada empreendimento numa sociedade de propósito específico faz três coisas ao mesmo tempo, e só uma delas é societária.

• Isola o risco. O problema de uma obra não contamina o patrimônio das outras nem o dos sócios.
• Torna o resultado legível. Cada torre tem receita, custo, orçamento e caixa próprios, e você sabe qual está pagando a conta de qual.
• Sustenta a afetação e o regime especial de tributação, que dependem de o empreendimento estar destacado, registrado e com escrituração própria.

Construtora que roda tudo numa empresa só consegue o balanço, e não consegue nenhuma dessas três coisas.

O regime especial de tributação, e a data que fecha a porta

A incorporação com patrimônio de afetação pode optar pelo regime especial de tributação, que reúne os tributos federais numa alíquota única sobre a receita mensal recebida do empreendimento. São 4%, ou 1% nas incorporações de interesse social, na forma da Lei nº 10.931/2004.

A Lei Complementar nº 214/2025 integrou o patrimônio de afetação ao novo sistema a partir de 1º de janeiro de 2027, com a CBS no lugar do PIS e da COFINS, e preservou a carga. A composição transitória dos 4% ficou em 2,08% de IBS e CBS mais 1,92% de IRPJ e CSLL, e a do 1% ficou em 0,53% mais 0,47%.

A data que importa é 31 de dezembro de 2028. A incorporação afetada até lá mantém o regime especial até o recebimento integral das vendas de todas as unidades. A afetada a partir de 2029 tem o regime especial restrito a IRPJ e CSLL, e o restante passa para o regime específico das operações com bens imóveis, com aproveitamento de crédito.

A troca que ninguém está fazendo em voz alta

O optante pelo regime especial fica impedido de se apropriar dos créditos de IBS e de CBS relativos às aquisições destinadas à incorporação afetada. É a contrapartida da alíquota travada.

Enquanto a carga do outro lado era PIS e COFINS cumulativos, essa troca era boa quase sempre. Com um sistema de crédito amplo do outro lado, ela deixa de ser óbvia: um empreendimento com muito insumo comprado de contribuinte regular pode valer mais no regime que credita do que no regime que trava a alíquota.

Isso vira uma conta por empreendimento, e não uma política da empresa. Duas torres da mesma incorporadora, com estruturas de custo diferentes, podem ter respostas diferentes. E o momento de fazer essa conta é antes do registro da afetação, porque depois dela a escolha está feita.

Reconhecimento de receita, o assunto que decide o seu resultado

Uma incorporação vende antes de construir e constrói ao longo de anos. Se a receita entrar só na entrega da chave, os anos de obra aparecem como prejuízo e o ano da entrega como um lucro que não existiu naquele mês.

A leitura correta reconhece a receita conforme o progresso da obra, com um critério que você consegue defender: custo incorrido sobre custo total orçado. Isso exige três coisas por escrito, e é onde a maioria das construtoras tem o problema real.

• Orçamento por empreendimento, revisto periodicamente, e não o orçamento de viabilidade que ninguém abriu desde o lançamento.
• Apropriação de custo por obra, com mão de obra, material, terceiro e rateio de indireto identificados por empreendimento.
• Registro do que já foi faturado contra o que já foi reconhecido, porque essa diferença vira ativo ou passivo de contrato no balanço.

Orçamento desatualizado produz percentual de conclusão errado, e percentual errado produz resultado errado nos dois sentidos: você pode estar reconhecendo lucro que ainda não existe ou escondendo prejuízo que já existe.

Permuta de terreno por unidades

Trocar terreno por unidades é o jeito mais comum de tirar um empreendimento do papel sem desembolsar o terreno, e é também um dos pontos onde o lançamento sai errado com mais frequência.

A operação tem duas pernas e um momento de reconhecimento cada. O terreno entra como custo do empreendimento, pelo valor da permuta. As unidades entregues ao proprietário do terreno são receita, no momento em que a lei manda reconhecer. Tratar a permuta como uma operação neutra, que não gera receita nem custo, é o erro que mais aparece, e ele distorce o percentual de conclusão junto.

Distrato, estoque pronto e o resultado que volta atrás

A Lei nº 13.786/2018 fixou as regras do desfazimento do contrato de compra de unidade. Cada distrato desfaz uma receita já reconhecida, devolve uma unidade ao estoque e traz de volta o custo de carregá-la.

Quem não acompanha o distrato por empreendimento descobre o efeito no fechamento do trimestre, quando já não dá para reagir na velocidade de vendas. Uma incorporadora com estoque pronto tem capital estacionado com custo de condomínio, IPTU e capital de giro, e esse custo não aparece em nenhuma linha do resultado.

A obra tem uma folha própria, e o INSS dela aparece no fim

Mão de obra de obra, terceirizados, empreiteiras e a aferição indireta pelo Cadastro Nacional de Obras compõem um passivo que se materializa quando você vai pedir a Certidão Negativa para averbar a construção. Quem controla isso desde o início da obra chega no habite-se sem surpresa. Quem não controla descobre o tamanho no pior momento possível, com a entrega marcada.

O que fazemos numa construtora e numa incorporadora

• Contabilidade por empreendimento, com SPE, orçamento vivo e reconhecimento de receita por progresso defensável.
• Estruturação e acompanhamento do patrimônio de afetação, com a escrituração própria que ele exige.
• A conta do regime especial contra o regime específico de bens imóveis, empreendimento por empreendimento, antes do registro da afetação.
• Tratamento da permuta de terreno com as duas pernas registradas e o efeito no percentual de conclusão.
• Controle de distrato, estoque pronto e o custo de carregar unidade encalhada.
• Acompanhamento do passivo de INSS da obra desde a matrícula, para o habite-se não trazer surpresa.
• Separação do resultado da construtora que executa para terceiros do resultado da incorporadora que desenvolve e vende.